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Area 12: Cmb con Unieco e Nordiconad uniti nel rischio Stampa E-mail
Luglio 2014
Intervista a Gianluca Mazza resp. Immobiliare Corporate di CMB soc.coop.
Gianluca Mazza Gianluca Mazza, resp. Immobiliare Corporate di CMB soc.coop. (Coop. Muratori e Braccianti di Carpi)

"Siamo entrati in un'operazione di "sviluppo immobiliare", pur anche con una logica industriale legata al nostro core business che è l'attività di costruzione, e per questo ci siamo assunti un rischio immobiliare, che speriamo di aver valutato correttamente"
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Da diversi anni, in Italia si discute sul tema degli stadi, se costruirli in base alla logica anglosassone, quindi come unico contenitore, oppure con i vari servizi collocati esternamente. A rendere il tutto ancora più difficile, la presenza di norme molte rigide e la mancanza di spazi idonei. Ormai è a tutti noto, che l'unico stadio italiano che va verso la direzione degli stadi europei, visti come luoghi per coinvolgere le famiglie nel loro tempo libero, è quello della Juventus, dove al suo interno troviamo il museo della squadra bianconera e invece all'esterno la collocazione del centro commerciale con l'insegna Area 12. La costruzione di quest'ultimo è stata concepita da Nordiconad e realizzata in partnership, finanziaria e costruttiva, con Unieco e CMB. Dopo l'intervista ad Alberto Benassi, direttore dell'area immobiliare della divisione costruzioni Italia di Unieco, di seguito troviamo quella a Gianluca Mazza, responsabile immobiliare corporate presso la CMB di Carpi, che ci illustra l'operazione che ha portato Cmb, il cui core business è l'attività di costruzione, a diventare uno dei protagonisti di questa iniziativa di "sviluppo immobiliare".
La vostra azienda, tra le prime dieci imprese italiane del settore, è protagonista, con Unieco e Nordiconad, della prima operazione, ed ancora unica, in Italia che vede un centro commerciale annesso ad uno stadio moderno con l'obiettivo di creare un vero "superluogo". E' stato un grosso impegno finanziario anche per Juventus, in parte recuperato con la cessione dell'area destinata allo shopping center in diritto di superficie

Gianluca Mazza: La caratteristica che rende l'operazione unica in Italia è in primis legata all'impianto sportivo, essendo il primo realizzato su terreno di proprietà della società calcistica, mentre in secondo luogo la peculiarità è data dalla relazione e dal collegamento dello shopping center con lo stadio, rendendola di fatto la prima struttura con tali caratteristiche. Lo abbiamo realizzato in partnership con un importantissimo gruppo della GDO, che è Nordiconad, e con Unieco. L'operazione è stata realizzata costituendo una NEWCo immobiliare, in cui i partner sono la stessa Nordiconad, che detiene il 51% e CMB ed Unieco, con il restante 49%, che in questo specifico caso hanno ricoperto il doppio ruolo di Co Developer e di Partner industriale con una ATI al 50% con CMB mandataria. Con la Newco abbiamo acquistato dalla società sportiva il diritto di superficie per novantanove anni. La compagine stessa ha quindi sviluppato la struttura, costruendola e commercializzandola e valutando un ritorno dell'investimento attraverso la gestione per alcuni anni, per poi probabilmente posizionare l'immobile sul mercato, a medio-lungo termine e comunque non prima che lo stato locativo sia a regime.

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Non essendo voi dei gestori di impianti siete entrati comunque nel rischio d'impresa, dando alla stessa Juventus la possibilità di completare il suo progetto

Gianluca Mazza: Siamo entrati in un'operazione di "sviluppo immobiliare", pur anche con una logica industriale legata al nostro core business che è l'attività di costruzione, e per questo ci siamo assunti un rischio immobiliare, che speriamo di aver valutato correttamente. Abbiamo scelto di entrare nell'operazione perchè credevamo molto nel progetto, nei nostri partners e nella sinergia con lo stadio. Ci abbiamo creduto fin dall'inizio e speriamo che i risultati ci diano ragione. Si tratta di nuove aree urbane destinate ad attività sportive e ricreative dove una famiglia può trascorrere una mezza giornata o una giornata intera, usufruendo di una offerta di servizi eterogenea e comunque in modo diverso rispetto ad un normale centro commerciale.

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Secondo Benassi di Unieco, in meno dei venti anni attesi, si rientrerà dall'investimento realizzato: voi come pensate di rientrare? Avete pensato ad un piano?

Gianluca Mazza: Ad oggi abbiamo affittato più del 90% di GLA su un totale di 30.500 metri a dei primari operatori tra cui Obi, Euronics, H&M ed altri brand, oltre all'Ipermercato di Leclerc Conad. Crediamo che il centro possa funzionare e mantenere l'equilibrio finanziario. La società, in un secondo momento, potrà anche decidere di tirarsi fuori, ma per ora risulta come una normale operazione immobiliare, dove vi è un "asset locato" da cui trarre un rendimento.

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Avete stabilito voi la dimensione minima per ogni punto vendita o avete accettato le proposte dei vari operatori?

Gianluca Mazza: In realtà, quando siamo entrati nell'operazione avevamo già un piano di merchandising predisposto, che è stato poi leggermente modificato adattandolo al mercato, visto anche che erano passati due anni. Il progetto degli spazi è stato inizialmente realizzato con l'aiuto della società che ha poi commercializzato gli stessi (CBRE), ed affinato successivamente, con l'esperienza dei soci della Newco che da tempo svolgono l'attività di promotori di centri commerciali, individuando le dimensioni adatte alle varie attività degli operatori. Del resto, il mestiere dello sviluppatore di centri commerciali è proprio quello di individuare le esigenze del mercato, realizzando un immobile, con caratteristiche tali da soddisfarle, compatibilmente con i rendimenti attesi.

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Area 12 Nella scelta delle varie categorie merceologiche, avete incontrato dei paletti o avete avuto piena libertà, visto che avete deciso di non costruire un multisala?

Gianluca Mazza: Sostanzialmente le merceologie consentite sono in linea con il mercato e ad oggi non pensiamo di introdurne altre. Per quanto riguarda il multisala, posto che non credo sia mai stato ipotizzato neanche prima del nostro coinvolgimento, non è comunque stato escluso per un discorso di merceologie ma esclusivamente imprenditoriale, in quanto i multisala hanno avuto, a nostro parere, un tramonto, ma non si parla certo di preclusione.

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Vi siete anche confrontati con modelli presenti all'estero, oppure avete valutato soltanto ciò che poteva essere più opportuno ci fosse a Torino?

Gianluca Mazza: Sinceramente noi siamo subentrati quando il progetto già era impostato al di là delle merceologie, del rendimento e delle condizioni di mercato, e già non era stata prefigurata la presenza di altre funzioni. Abbiamo preso in esame anche situazioni analoghe in Europa – e mi riferisco principalmente all'esperienza di Basilea con il "Sankt Jacob Park" ed al "Millenium Stadium" di Cardiff - comprendendo nell'analisi le attività di contorno agli impianti sportivi che potevano essere commerciali, congressuali e anche recettive. Nel caso specifico di Torino non abbiamo modificato il progetto, ma lo abbiamo soltanto ottimizzato; in generale, invece, credo che sia uno format da valutare anche se ad oggi temo che quello utilizzato in Europa sia di non facile trasposizione in Italia.

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Juventus Store Area12 In prospettiva, la particolarità dell'operazione realizzata a Torino sta nel fatto che voi siete entrati nel rischio e ciò vi porrebbe in una condizione di vantaggio rispetto ad altri costruttori: vi candidate in questo nuovo mercato? da soli o sempre con Unieco?

Gianluca Mazza: Dal punto di vista del rapporto CMB-Unieco non posso far altro che confermare la linea di partnership per quanto riguarda alcuni tipi di operazioni, in primis quelle di co-developer e partner costruttori. Sul tema invece di partecipare ad altre operazione analoghe a quella in oggetto, è subordinato anche a quanto potrà essere introdotto dalla legge che dovrebbe regolamentare la costruzione e la gestione dei nuovi impianti sportivi, fermo restando congiuntura economica che influenza non poco ogni valutazione di sviluppo. Comunque ogni ipotesi sarà presa in esame, visto che il Know-out è stato acquisito e speriamo pertanto di poterlo mettere a frutto magari con un "Vantaggio competitivo".

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Intervista a cura di Cristiana Trezza

chi è

Gianluca Mazza, nato il 23 Dicembre 1965, si laurea in Ingegneria civile sezione edile, presso l'Università di Bologna, nel 1993; nello stesso anno consegue l'abilitazione alla professione di ingegnere. Frequenta vari corsi di specializzazione e formazione presso SDA Bocconi (MI)e LUISS Business School (Roma). Per alcuni anni esercita la libera professione, in cui svolge contemporaneamente attività accademica affiancando alcuni docenti della facoltà di Ingegneria e di Economia e Commercio per lezioni, corsi e tesi di laurea legati al Marketing Urbano. Nel 1995 entra in Staff alla Direzione Immobiliare del Gruppo UNIPOL . Nel 1997 diventa prima Project Manager e poi responsabile dell'attività immobiliare di CMC Immobiliare Spa (gruppo CMC di Ravenna), dove rimane fino al 2006, comprendendo un periodo – dal 2000 al 2003 – in cui ricopre contemporaneamente alcuni incarichi, sempre nel Gruppo Unipol.
Dal 2006 entra nel gruppo Poligrafici Editoriali (Gruppo Monrif) come Responsabile Sviluppo e Gestione Immobiliare, come Dirigente, ricoprendo incarichi di Consigliere di Amministrazione di società del gruppo.
Dal 2007 ricopre il ruolo di Responsabile immobiliare corporate presso CMB di Carpi (sedi a Carpi, Milano, Roma).
azienda

CMB è una importante impresa di costruzioni, che si attesta da tempo tra prime dieci imprese italiane del settore. Per conto terzi, con la procedura del project financing, in ambito ospedaliero, CMB ha realizzato ed ha gestione gli ospedali Niguarda di Milano, l'ospedale dell'alto vicentino a Thiene e Schio, il S. Anna di Ferrara e l'ospedale civile S. Agostino Estense a Modena. Sempre per conto terzi stiamo realizzando la torre Unipol a Bologna, un edificio di 127 m che diventerà la torre più alta della regione Emilia Romagna e le torri dell'area Garibaldi-Repubblica a Milano per il gruppo Hines Gallotti, tutte realizzazioni che si inseriscono in importanti interventi di riqualificazione urbana. Nello stesso ambito della riqualificazione, ma in questo caso in qualità di Co-Developer e di partner industriale, stiamo realizzando l'intervento di riqualificazione del Waterfront di Livorno in partnerschip con IGD Siiq Spa. Come attività autopromossa, costruiamo immobili residenziali in Lombardia, quindi Milano e l'hinterland (i più importanti sono in Area Bicocca, Segrate, Rozzano, Sesto san Giovanni, di cui una parte anche nel settore dell' Housing Sociale), Lazio, Emilia, Triveneto e Toscana. In questo settore ci occupiamo di tutta la filiera, dall'acquisto del terreno, alla costruzione, fino alla vendita in "frazionato". Con la procedura del leasing in costruendo, abbiamo iniziato da poco il cantiere per la realizzazione della torre della regione Piemonte a Torino in ATI con Coopsette ed Unieco. In particolare, con Unieco abbiamo, da un paio di anni, attivato un consorzio che si qualifica come general contractor per la realizzazione di infrastrutture oltre che a progetti legati al mercato estero. Negli ultimi anni abbiamo sviluppato alcuni centri commerciali, tra cui "Gli Orsi” di Biella, "Cremonapo" a Cremona, un importante Mercato rionale con oltre 200 attività, oltre ad una parte direzionale, a Roma in project finacing ("Mercato Andrea Doria") ed abbiamo inaugurato in Novembre 2011 un grande Centro Commerciale a Peschiera Borromeo in provincia di Milano, oltre ad Area 12, oggetto dell'intervista.
 
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